Право на выкуп: бизнесу нужны четкие процедуры по переводу в собственность земельных участков

НОСТРОЙ Основной темой заседания Комитета Национального объединения строителей по административным процедурам в строительстве, прошедшего в рамках XXV Всероссийского съезда строительных СРО, стало обсуждение проблем, связанных с административными барьерами, возникающими при выкупе земельных участков под существующими объектами недвижимости.

Как отметил во вступительном слове председатель комитета Леонид Бандорин, проблема выкупа земельных участков под объектами недвижимости существует давно и восходит ко временам приватизации, и если во всем цивилизованном мире сначала формируются права собственности на земельный участок, а потом уже на нем начинается стройка объектов недвижимости, то в России этот процесс организован иначе, то есть он начинается со строительной аренды, а потом уже следует выкуп земельного участка под сданным в эксплуатацию объектом недвижимости: «У нас система так устоялась и законодательство устроено таким образом, что аренда — это единственный титул, по которому можно строить в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. Поэтому административные проблемы возникают именно при выкупе земельных участков».

Земельный вопрос

Как можно было бы преодолеть эти проблемы, в своем докладе рассказала член Комитета по админпроцедурам, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. По ее словам, действующее законодательство РФ и правоприменительная практика предусматривают ряд существенных ограничений при реализации исключительного права выкупа земельного участка из публичной собственности собственником расположенного на нем здания. В частности, такой выкуп возможен только при наличии правомерно возведенного объекта недвижимости и его фактического использования по назначению.

Вопросы выкупа земельных участков, как правило, встают, когда здание введено в эксплуатацию, на него в ЕГРН зарегистрировано право собственности застройщика, и последний желает в качестве завершающего этапа проекта приобрести в собственность земельный участок с целью минимизации платежей за землю.

Это может быть и нулевой этап проекта. Случаются и ситуации, когда застройщик приобретает некую недвижимость, полагая, что впоследствии он выкупит земельный участок под данным объектом, а затем объект будет демонтирован и на участке будет реализован иной строительный проект, который соответствует градостроительному регламенту той зоны, где он находится. Также эта проблема стала весьма частой при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ), когда объекты недвижимости стоят на земельных участках, не оформленных надлежащим образом в собственность либо в аренду. Остро встает вопрос и при изъятии земельного участка, так как зачастую неясно, в каких границах он существует и в каких границах собственник объекта недвижимости может приобрести землю, расположенную под ним.

Как считает Анна Жолобова, эти проблемы возникают из-за того, что выкуп участков нормативно регламентирован «в довольно общих чертах». В действующем Земельном кодексе РФ есть статья 1, предусматривающая единство судьбы земельного участка и связанных с ним объектов недвижимости, а также статья 39.20, по которой собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка под ним. Но, к сожалению, на практике уполномоченные органы отказывают заинтересованному лицу — собственнику здания в выкупе земельных участков со ссылкой на статью 39.16 ЗК, обосновывая это тем, что с такими заявлениями обращаются лица, которые не имеют права на приобретение земли без проведения торгов. «При этом такой формулировкой нередко завуалирован отказ в связи с несоразмерностью площади земельного участка и объекта, который расположен в его границах», — констатировала юрист.

Определить границы

В судебной практике Верховным судом РФ еще в 2015 году был сформулирован подход, подразумевающий, что бремя доказывания необходимого размера земельного участка при выкупе возлагается именно на заинтересованное лицо. Кстати, выкуп — это государственная либо муниципальная услуга, оказываемая в соответствии с административным правилом. Но в регламентах, как правило, не указан в качестве обязательно предоставляемого документ, обосновывающий площадь земельного участка, который приобретается в частную собственность, а действующим законодательством не предусмотрена методика определения этой площади. То есть право выкупа есть, но в каких границах — четкое закрепление отсутствует.

Правда, в настоящее время в Госдуме уже прошел первое чтение инициированный Росреестром законопроект, в котором приведен алгоритм определения площади выкупаемого земельного участка. Им устанавливается, что общая площадь здания не должна быть менее 10% от площади выкупаемого земельного участка; для ИЖС, ЛПХ и садоводства — менее 5%. То есть площадь может быть больше, но не может быть меньше этих величин. Это тоже достаточно общее правило, но все-таки хоть какой-то ориентир, однако законопроект, в котором оно содержится, с 2025 года находится без движения.

Таким образом, действующим законодательством не регламентирован вопрос размера площади выкупаемого земельного участка, все позиции на этот счет формируются сегодня на уровне судебной практики, а она очень нестабильна и в последнее время складывается не в интересах заинтересованного лица, не в интересах застройщика.

Традиционно, согласно подходам судебной практики, выкуп земельных участков невозможен под объектами вспомогательного использования, под незавершенным строительством и в ряде других случаев. Часто суды указывают, что земельный участок, сформированный для строительства, и земельный участок, сформированный для эксплуатации здания, — это разные величины. Также Анна Жолобова обратила внимание на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского федерального округа от 2022 года, в котором указано, что факт постановки земельного участка на государственный кадастровый учет либо утверждения его схемы не является доказательством соразмерности площади и возможности выкупа этого земельного участка именно в данных границах.

Необходимо также выделять земельные участки, существующие в своих границах «исторически», то есть стоящие на государственном кадастровом учете 15 и более лет. Согласно федеральному закону №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости, для уточнения границ земельных участков при отсутствии правоустанавливающих документов, а также утвержденной градостроительной документации необходимо руководствоваться именно данными «историческими» границами — границами сложившегося землепользования. «Но, к сожалению, и эта позиция не всегда поддерживается судебными инстанциями», — добавила Анна Жолобова.

Что делать застройщику?

Все эти коллизии создают массу проблем, и основной вопрос в таких случаях — что делать застройщику, если ему отказали в выкупе земельного участка, каким образом решить эту коллизию?

Учитывая правовую неопределенность, необходимо закрепить понятие соразмерности, методику ее определения на законодательном уровне, считает Анна Жолобова.

В ходе завязавшейся дискуссии эксперты уделили особое внимание судебной практике, в соответствии с которой выкуп земельных участков блокируется судами при наличии объектов незавершенного строительства, разрушенных объектов, объектов вспомогательного использования. Также была отмечена тенденция усиления контроля со стороны уполномоченных органов и органов прокуратуры, включая случаи оспаривания сделок по выкупу земельных участков.

Вдобавок, как обратил внимание член комитета Андрей Кирсанов, в отличие от федерального закона №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», действующее земельное законодательство не предусматривает рассрочку оплаты, что создает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков. В этой связи он предложил внести изменения в законы и закрепить норму о возможности предоставления рассрочки при приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания и сооружения правообладателей.

По итогам обсуждения члены комитета решили доработать высказанные предложения и затем направить их в Росреестр и профильный комитет Госдумы.