Нейросеть выявила рост ценового разрыва между новостройками и вторичкой
Рост ценового разрыва между первичным и вторичным жильем произошел в большинстве мегаполисов России. Причина — в снижении цен на вторичное жилье
К концу зимы 2026 году разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье по всем мегаполисам России достиг в среднем 30,4%. За месяц он увеличился на 2,5 п.п. Сократился разрыв в ценах лишь в трех из 16 крупнейших городов-миллионников. Это следует из поступившего в редакцию исследования нейросети «Алиса AI» на основе данных тематического поиска «Яндекса» по квартирам.
Почему вырос ценовой разрыв
Причина роста ценового разрыва— в разнонаправленной динамике цен на первичное и вторичное жилье. По данным исследования в феврале 2026 года по мегаполисам в среднем:
- медианная цена вторичного жилья за месяц снизилась на 1,6%, до 157 тыс. руб. за кв. м;
- при этом цены на новостройки немного выросли— на 0,3%, до 205 тыс. руб. за кв. м.
Самый большой среди миллионников рост ценового разрыва выявлен нейросетью в Ростове-на-Дону. Там за месяц разрыв увеличился сразу на 8,3 п.п., до 39,2%. Дело в том, что в этом городе цены на новостройки за месяц выросли на 5,9%, а вторичное жилье подешевело на 0,4%. «Такая ситуация может быть связана с изменением структуры предложения и выводом в продажу более дорогих лотов в первичном сегменте»,— поясняется в исследовании.
Также высокий рост ценового разрыва зафиксирован:
- в Казани— на 8,2 п.п. за месяц, до 28,6%. Там цена квадратного метра вторичного жилья за месяц снизилась на 4%, а в новостройках— выросла на 2,6%;
- в Екатеринбурге— на 6,7 п.п., до 23,1%. Здесь вторичка подешевела на 4,1%, а новостройки подорожали на 1,4%;
- в Нижнем Новгороде— на 6,4 п.п., до 33%. В этом городе вторичное жилье за месяц стало дешевле на 3,6%, а первичное— дороже на 1,3%.
За месяц сократился ценовой разрыв лишь в трех мегаполисах— Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске. В Москве это связано с тем, что цены на вторичное жилье за месяц здесь выросли на 2,3%, а на новостройки лишь на 0,2%, уточняется в исследовании.
Рейтинг мегаполисов по ценовому разрыву между новостройками и вторичным жильем
| Мегаполис | Ценовой разрыв в феврале 2026 года, % | Изменение за месяц |
|---|---|---|
| Челябинск | 56,4% | -1,2 п.п. |
| Краснодар | 53,2% | 4,7 п.п. |
| Омск | 44,0% | 1,6 п.п. |
| Ростов-на-Дону | 39,2% | 8,3 п.п. |
| Уфа | 38,5% | 4,1 п.п. |
| Пермь | 34,3% | 3,9 п.п. |
| Нижний Новгород | 33,0% | 6,4 п.п. |
| Санкт-Петербург | 32,9% | -1,2 п.п. |
| Казань | 28,6% | 8,2 п.п. |
| Воронеж | 27,7% | 6,1 п.п. |
| Новосибирск | 27,4% | 1,6 п.п. |
| Волоград | 26,5% | 0,8 п.п. |
| Екатеринбург | 23,1% | 6,7 п.п. |
| Москва | 21,4% | -2,5 п.п. |
| Самара | 15,1% | 1,0 п.п. |
| Красноярск | 13,1% | 2,0 п.п. |
| ПО ВСЕМ В СРЕДНЕМ | 30,4% | 2,5 п.п. |
Источник: Алиса AI
Где самая высокая и самая маленькая разница в ценах на жилье
Хотя Челябинск входит в число тех трех мегаполисов, где ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем за месяц стал меньше (там он сократился на 1,2 п.п.), он также является миллионником с самым высоким ценовым разрывом. Там разница в ценах между новостройками и вторичным жильем достигает 56,4%.
Более чем в полтора раза цены на первичное и вторичное жилье также отличаются в Краснодаре. За последний месяц зимы ценовой разрыв там вырос на 4,7 п.п., составив 53,2%, подсчитала «Алиса AI». Также высокий ценовой разрыв отмечается в Омске, где сейчас он составляет 44% (рост на 1,6 п.п. за месяц).
В тройку мегаполисов c самым низким ценовым разрывом входят:
- Красноярск— 13,1%;
- Самара— 15,1%;
- Москва— 21,4%.
Из них лишь в Москве за месяц ценовой разрыв сократился, уменьшившись на 2,5 п.п.
По России в целом рост ценового разрыва между новостройкам и вторичным жильем Центробанк фиксировал с 2023 года. В начале того года он составлял 30%, к концу вырос до 44%, а по итогам третьего квартала 2024 года достиг уже54-57%. В ЦБ такую ситуацию объясняли широкой распространенностью и долгим действием льготных ипотечных программ. По данным «Яндекс Недвижимости», стабилизировалась ситуация лишь к середине 2025 года.
