Когда триллионы рублей из банков «потекут» на рынок недвижимости

По данным Банка России, рублевые средства населения в банках в 2025 году выросли на 16,2% и достигли рекордных 67 трлн руб. Ставки по вкладам упали с пиковых 23 до 11,7–13,6% годовых. При этом на рынке жилой и коммерческой недвижимости крутится около 15–17 трлн рублей в год. Управляющий директор Manufaqtury» Андрей Кулагин рассказал «Стройгазете», стоит ли ожидать перетока капитала в «квадратные метры».

Почему деньги не идут в недвижимость напрямую

Как показывает практика, перераспределение капитала происходит по так называемой лестнице ликвидности. Сначала средства размещаются на вкладах. Часть средств там и остается — как резерв или «подушка безопасности» россиян. Остальная часть постепенно перераспределяется между другими инструментами.

Главный конкурент недвижимости сегодня — не акции, а консервативные ликвидные инструменты.

Деньги со вкладов сначала идут в фонды денежного рынка, короткие облигации и затем в более длинные ОФЗ и качественные корпоративные бонды. При ключевой ставке 15,5% и депозитных ставках крупнейших банков порядка 11,7–13,6% инвестор все еще может получать неплохой средний доход в ликвидных инструментах: средняя доходность корпоративных облигаций — около 15,9%, а ОФЗ — 14,2–14,9% в зависимости от срока.

Инвесторы на это и рассчитывают: Банк России фиксирует рост вложений частных инвесторов в облигации, а Национальная ассоциация участников фондового рынка (НАУФОР) — рекордный приток средств на брокерские счета. Иными словами, рынок по-прежнему находится в режиме двузначной доходности по безрисковым и квазибезрисковым инструментам.

Перераспределение начнется, когда инвесторы потеряют «безрисковую премию». Для этого ставки по депозитам, как я полагаю, должны перейти в однозначный диапазон — меньше 10%, а доходность облигаций и паевых инструментов затем должна упасть до планки в 6–8%.

Пока этого не произошло, у инвесторов нет мотива массово выходить из ликвидных инструментов в неликвидный физический актив. Фонды денежного рынка тоже пока выглядят конкурентно: по данным ЦБ, в четвертом квартале 2025 года среднее значение RUSFAR — индекса биржевого денежного рынка — было 16,2%, а средневзвешенная доходность рублевых биржевых паевых инвестиционных фондов (БПИФ) за 2025 год составила 20,3%; сейчас этот сегмент уже охлаждается вслед за ставкой, но остается в зоне двузначной доходности.

Какие сегменты недвижимости наиболее привлекательны

Если капитал начнет перетекать в недвижимость, первыми бенефициарами станут не квартиры, а коммерческие объекты с понятным арендным потоком.

Разберем наиболее привлекательные сегменты.

1. Небольшие офисные блоки в сильных деловых локациях.
В Москве вакантность офисов по итогам 2025 года составила всего 6%, а средняя запрашиваемая ставка по премиальным офисам выросла до 71,75 тыс. руб./кв. метр в год.

При этом ставки капитализации по офисам в Москве находятся в диапазоне 10,25–11,25%. Лучшие локации — сложившиеся деловые районы внутри ТТК, прежде всего центральные кластеры, Белорусский деловой район и Москва-Сити, где дефицит предложения ощущается сильнее.

2. Стрит-ретейл и готовый арендный бизнес с сильным трафиком.
По итогам 2025 года вакантность на основных торговых улицах Москвы снизилась до 4,9%, дефицит предложения сохраняется, а по лучшим коридорам запрашиваемые ставки очень высокие: например, на Тверской — до 156 тыс. руб./кв. метр в год, на Пятницкой — до 192 тыс. руб./кв. метр в год, на Новом Арбате — до 193 тыс. руб./кв. метр в год, на Мясницкой — до 153 тыс. руб./кв. метр в год.

По премиальным торговым объектам Москвы ставки капитализации сейчас порядка 11,5–12,5%. Для частного инвестора это один из самых понятных форматов: ниже операционная сложность, если есть сильный арендатор, и выше доходность, чем у жилья. Основные зоны — центральные торговые коридоры и устойчивые улицы с fashion- и food-ретейлом.

3. Склады light industrial.
Сегмент объединяет склад, небольшое производство и офис в одном блоке; CORE.XP описывает его как быстро растущий формат с секциями от 300 кв. м до 1,5 тыс. кв. метр, а IBC Real Estate фиксирует рост доли инвесторов в спросе и приводит ориентиры арендной доходности до 15% плюс дальнейший рост стоимости актива после ввода. Однако это менее «розничный» формат по сравнению с небольшими офисами или ГАБ: выше входной билет, больше требований к технике объекта и сильнее девелоперский риск. Рабочая география — технопарки и промышленные пояса Московского региона.

Жилье становится последним выбором

В 2026 году продажи новостроек упали во всех сегментах, получение разрешений на строительство новых проектов затягивается, что сокращает предложение инвестиционно-привлекательных лотов на ранних стадиях. В 2025 году уверенный рост цен наблюдался только в сегментах премиум и делюкс, однако высокий порог входа отсекает массового инвестора.

Согласно данным платформы для анализа рынка недвижимости bnMAP, по итогам 2025 года в границах Cтарой Москвы среди всех классов недвижимости продано 62,07 тыс. квартир и апартаментов против 61,29 тыс. годом ранее — прирост минимальный. Наиболее востребованными в структуре сделок по площади стали лоты 35–40 кв. метров — реализовано 9,76 тыс. шт., или 15,7% от общего объема. На втором месте лоты 40–45 кв. метров — 6,68 тыс. единиц (10,8%). По стоимости среди всех сегментов в 2025 году лидировали лоты в диапазоне 14–14,5 млн рублей — 1,67 тыс. сделок (2,7% от общего объема).

Если говорить о динамике цен в самых массовых сегментах (комфорт и эконом), то средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках в открытой продаже в 2025 году, по данным bmMAP, составила 365 тыс. рублей, что на 10% больше показателя годом ранее — 331,4 тыс. рублей.

Однако валовая арендная доходность жилья, по нашей оценке, в среднем составляет 5–6%, в Москве — ниже. При этом денежный поток менее стабилен, чем у коммерческой недвижимости, где доходность выше, а условия закреплены долгосрочными договорами аренды.

В результате жилье для частного инвестора становится последним выбором: коммерческие форматы с понятным арендным потоком выглядят привлекательнее и по доходности, и по предсказуемости.

Автор: Андрей Кулагин