За последний год доля доступных новостроек в границах старой Москвы упала примерно до 30%. Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья
Московские застройщики все реже выводят на рынок новостройки комфорт-класса, их интерес смещается в сторону более дорогих проектов, а доступные новостройки в основном концентрируются за пределами МКАД. «В старой Москве комфорт-класс становится малочисленным, и в основном жилье сегмента представлено в отдаленных от центра районах. Например, в пределах ТТК уже несколько лет экспонируется не более одного ЖК»,— отметила основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Рассказываем, почему сокращается предложение новостроек комфорт-класса в столице и могутли они исчезнуть совсем.
Доля на минимуме
По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», за последний год предложение доступных новостроек в границах старой Москвы сократилась в среднем на 40-43%, а доля такого жилья упала примерно до трети. По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», в ноябре 2025 года на первичном рынке старой Москвы в продаже представлено около 11,9 тыс. квартир комфорт-класса, что на 39,8% меньше, чем год назад. На их долю приходится 33,2% экспозиции, за год доля сократилась на 11,8 п.п.
«Все предложение комфорт-класса смещается в локацию Новой Москвы. Основные застройщики, которые сейчас работают на рынке массового сегмента в старой Москве, это ПИК с долей 31%, Фонд реновации— 13,3% и ЛСР— 11,6%»,— пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Похожую динамику наблюдают аналитики «Метриума». По их оценкам, на первичном рынке старой Москвы сейчас представлено 12,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках. За месяц показатель сократился почти на 6,7% за месяц и на 42,6% за год. Текущий результат стал минимальным с июня 2021 года, когда девелоперы предлагали 11,9 тыс. лотов в массовых новостройках старой Москвы. «На тот момент доля квартир и апартаментов данного сегмента достигала 42,7%, тогда как сейчас сократилась до 30%. Это значение явление минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья»,— отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Доля комфорт-класса в новостройках Москвы за последние пять лет
| Период | Предложение, тыс. шт | Доля, % |
|---|---|---|
| ноябрь 2021 г. | 18,4 | 51% |
| ноябрь 2022 г. | 25,9 | 52% |
| ноябрь 2023 г. | 23 | 48% |
| ноябрь 2024 г. | 25 | 48% |
| ноябрь 2025 г. | 15,1 | 36% |
Данные: bnMAP.pro
Максимальная доля комфорт-класса на столичном рынке новостроек за последние пять наблюдалась во время расцвета массовой льготной ипотеки— в 2021-2022 гг. Чтобы удовлетворить растущий спрос, застройщики активнее выводили на рынок бюджетные проекты, подпадающие под параметры программы. По оценкам bnMAP.pro, в 2021-2022 гг. доля новостроек комфорт-класса составляла более половины общего предложения (51%-52%), в то время как сейчас на них приходится около трети предложения (36%). «Максимальная доля комфорт-класса за последние пять лет наблюдалась в 2021-22 гг.— это, в первую очередь, был ответ рынка на общедоступную льготную ипотеку под 6%. Именно комфорт-класс попадал под условия льготной программы, поэтому многие ЖК были построены и реализованы с 2020 года в первую очередь с ориентацией на нее»,— пояснила Ирина Доброхотова.
Помимо льготной ипотеки к максимизации доли проектов комфорт-класса в тот период привело также развитие околонулевой ипотеки и перестройка логистических цепочек в более дорогих сегментах, зависимых от импорта, на фоне введения в 2022 году новых санкций, добавил Руслан Сырцов.
По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, комфорт-классв столице сокращается, потому что застройщики предпочитают строить объектыболее высокого уровня — бизнес и премиум, чтобы повысить рентабельность. «Хотя, в моем понимании, они как строили комфорт, так комфорт и строят. Только теперь его они называют бизнесом или премиумом, просто чтобы завысить ценник, обосновать, почему у них вместо 300 тыс. руб. за 1 кв. м стало 500 тыс. или 700 тыс. руб. Реалии таковы, что мы имеем по всем параметрам завышение цен в новостройках»,— добавил аналитик.
Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК:
— В 2020-2023 г. жилое строительство стимулировалось государством, что привело к мощному всплеску новых проектов. Прежде всего, имеется ввиду ипотечный стимул. Когда стимулы стали отключаться, и даже наоборот включились антистимулы в виде высокой ключевой ставки и новой политики, объемы вывода новых проектов снизились почти в два раза.
В последние два года выводы новых проектов комфорт-класса на рынок сокращались у всех застройщиков. Если в 2021-2023 гг. в Московском регионе выводилось в продажу 1,8 млн. кв. м в квартал, то в 2025 году только 1,1 млн. кв. м. Хотя 4 кв. 2025 года еще не завершен, но уже можно сказать, что застройщики в большинстве своем пока не возобновили в полной мере вывод новых проектов в продажу в объемах 2021-2023 гг.
Почему в Москве исчезают новостройки комфорт-класса
Сокращение доли новостроек комфорт-класса в Москве, в первую очередь в еестарых границах, эксперты объясняют комплексом причин.
- Во-первых, на это повлияло снижение спроса в массовом сегменте, который наиболее чувствителен к росту ипотечных ставок. «Сейчас массовая льготная ипотека отсутствует (кроме семейной, которая и составляет основную часть в выдачах по ипотеке), ключевая ставка высокая. Для комфорт-класса наличие доступных ипотечных программ крайне важно— в этом сегменте большая часть покупок совершается именно с заемными средствами»,— пояснила Ирина Доброхотова. Поэтому застройщики смещают интерес в более платежеспособные сегменты. В тоже время происходит вымывание лотов из доступного пула, а вот приток новых проектов ограничен, добавила эксперт.
- Во-вторых, уменьшение доли комфорт-класса на рынке старой Москвы связано с ужесточением требований к архитектурной и продуктовой составляющей проектов, которые предъявляются последнее время к проектам. «Это в свою очередь приводит к существенному росту себестоимости строительства и естественному повышению классов проектов. Из-за чего застройщики переходят в более дорогой сегмент жилья»,— пояснила Елена Чегодаева.
- В-третьих, на сокращение доли комфорт-класса оказало влияние развитие программы реновации, дома в рамках которой как раз строятся в сегменте комфорт-класса. «Предложение комфорт-класса в старой Москве компенсируется объемом от Фонда Реновации, на который сейчас приходится 13,3% экспозиции квартир в старой Москве. Кроме того, предложение квартир комфорт-класса на 98% представлены в Новой Москве»,— уточнила глава департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». Однако врядли стоит говорить о прямой конкуренции комфорт-класса от коммерческих застройщиков и от Фонда реновации, продолжала основатель аналитической платформы bnMAP.pro. «Скорее, что специфический государственный продукт частично занимает нишу, которая освобождается в связи с потерей к ней интереса со стороны девелоперов»,— добавила она.
- В-четвертых, для девелоперов выгоднее строить дорогое жилье (бизнес- и премиум-), это дает большую маржинальность. «Эти сегменты обладают более высокой маржинальностью, что дает возможность нивелировать растущие издержки. На этом фоне формируется дефицит жилья комфорт-класса, а цены на него, несмотря на заградительные ставки по рыночной ипотеке, растут с опережением инфляции»,— уточнил Руслан Сырцов.
Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group:
— В последние годы на столичном рынке наблюдается явный спад в выводе новых проектов комфорт-класса, их количество постепенно уменьшается. На этом фоне растет предложение жилых комплексов более высокого уровня, в том числе бизнес-класса, и увеличение разнообразия проектов, в свою очередь, подогревает спрос.
Дополнительным фактором становится устойчивость бизнес-класса к изменениям ипотечных ставок: покупатели здесь чаще используют рассрочку или оплачивают квартиры наличными. Как следствие, высокие ипотечные ставки в меньшей степени сказались на проектах этого класса.
Можетли исчезнуть комфорт-класс
Эксперты не верят в полное исчезновение новостроек комфорт-класса в столице, но допускают дальнейшее сокращение предложения такого жилья. «Полное исчезновение массовых проектов невозможно. Предложение в них в ближайшей перспективе действительно может сократиться до критически низкого уровня. Но по мере сокращения ключевой ставки, на мой взгляд, возобновятся старты комплексов комфорт-класса, и ситуация стабилизируется»,— считает управляющий директор компании «Метриум».
В тоже время качество таких проектов может вырасти— речь будет идти преимущественно о жилье класса комфорт+, которое обладает многими признаками новостроек бизнес-класса, а к массовому сегменту принадлежит исключительно в связи со статусом локаций, полагает эксперт.
По мнению главы департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в среднесрочной перспективе большая часть предложения квартир комфорт-класса будет на стороне Фонда реновации. «Рынок квартир массового сегмента будет смещаться в Новую Москву»,— добавила аналитик. О дальнейшем смещении новостроек комфорт-класса на новые территории говорят и в bnMAP.pro. «На данный момент в основном «коммерческий» комфорт-класс находится в Новой Москве и в районах, удаленных от центра. Однако говорить о его полном исчезновении мыбы не стали»,— уточнила основатель сервиса.
Сейчас опустевшую нишу эконом и комфорт-класса в Москве занимает Фонд реновации, который строит дома соответствующие массовому сегменту, подтверждает Олег Репченко.