Даша Мерц/ «Ведомости»/НОСТРОЙ Объем продаж на российском рынке новостроек по сравнению с прошлым годом снизился почти на четверть, сроки реализации проектов увеличились в среднем на 3-6 месяцев, а у застройщиков накопились значительные запасы нераспроданного жилья. Участники Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF 2025) попытались найти ответы на ключевые вопросы и выработать стратегию развития стройотрасли в динамично меняющихся условиях.
Экспертами форума выступили президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, председатель Общероссийской общественной организации «Парки России», заместитель председателя комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Российской Федерации Сергей Буторин, генеральный директор группы компаний «Аквилон» Дмитрий Рогатых и финансовый директор группы компаний «Самолёт» Нина Голубничая.
Текущую ситуацию обрисовал Михаил Гольдберг. По итогам десяти месяцев объем выдачи ипотечных кредитов в России составил 3,1 трлн рублей — на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (4,3 трлн рублей). Годовой прогноз по ипотечной выдаче составляет около 4 трлн рублей, что на 20% ниже результатов 2024 года.
Снижение ключевой ставки ЦБ в III квартале оживило рынок. Так, во II полугодии динамика выдачи ипотеки вдвое превышает показатели I полугодия. «Удержать рынок от более сильного падения помогают высокий уровень выдач по госпрограммам и постепенное оживление рыночной ипотеки за счет снижения ключевой ставки», — отметил Михаил Гольдберг. По его словам, одним из ключевых инструментов адаптации рынка стала рассрочка от застройщиков — в первой половине 2025 года до 30% сделок проходило с использованием рассрочек и собственных средств покупателей. Этот механизм остается для девелоперов затратным: денежные средства не поступают на счета эскроу, а расходы по проектному финансированию продолжают расти. Однако именно рассрочки обеспечили компаниям cashflow в период высокой ключевой ставки.
Антон Глушков подчеркнул, что, несмотря на непростую экономическую и геополитическую ситуацию, к 2030 году у отрасли имеются все шансы выйти на поставленные президентом России показатели по объему строительства. Статистика до 2024 года показывает, что строители значительно перевыполняли планы, предусмотренные программой до 2030 года. В 2025 году объемы строительства жилья также будут в рамках запланированных показателей, и даже несмотря на негативные тенденции серьезного отставания не случится. Если же нежелательные последствия наступят, то это произойдет только в 2026-2027 годах. По мнению Антона Глушкова, основная задача любого девелопера на данном этапе — сформировать горизонт планирования: «В регионах средний срок строительства 3-3,5 года, в центральной части России — 2-2,5 года. Поэтому основная задача — сформировать правильный объем и провести правильное планирование на горизонте 2-2,5 лет».
При этом он отметил, что господдержка стала одним из значимых факторов на рынке девелопмента. «Более 80% сделок проходит с участием льготных программ, в первую очередь семейной ипотеки. Сейчас это основной тренд, палочка-выручалочка для большей части регионов, она крайне важна», — заявил глава нацобъединения. По его словам, основная дискуссия среди девелоперов идет о том, как изменения по донастройке программы семейной ипотеки могут сказаться на спросе.
Антон Глушков также указал, что снижение ключевой ставки Центробанка стало позитивным сигналом для рынка недвижимости, однако не оказало на него существенного влияния: «Это, наверное, сигнал для рынка о том, что в ближайшее время, шаг за шагом ключевая ставка будет снижаться. Пока же мы видим, что уровень ставки остается заградительным».
По мнению президента НОСТРОЙ, для развития жилищного строительства в стране реальная ставка по ипотеке должна быть гораздо ниже. «Международная статистика уже сформировалась: 3% к уровню фактической инфляции — это реальная ипотечная ставка, которая действительно обеспечивает масштабную рыночную ипотеку», — указал он.
В то же время Антон Глушков отметил, что снижение ключевой ставки ЦБ окажет влияние на покупку квартир с привлечением господдержки. Он напомнил, что для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сумма кредита по семейной ипотеке составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн. Если жилье стоит дороже, то заемщик берет кредит свыше этих лимитов уже по рыночной ставке. Снижение ключевой ставки приведет к сокращению стоимости кредитования сверх лимитов по семейной ипотеке.
«Все предыдущие кризисы доказывали, что после падения следует достаточно быстрое восстановление. Соответственно, после прохождения критической точки рынок должен начать восстанавливаться», — резюмировал руководитель НОСТРОЙ. Точный горизонт восстановления сейчас задать сложно, но к 2030 году есть все шансы реализовать те амбициозные планы по объему строительства, которые поставлены перед отраслью.