ОСОксана СамойленкоПрецедент в Якутии: суд оставил квартиру покупателямТему с обманутыми бойцами подняли блогеры и подхватил Первый каналСуду приходится выбирать «между двух зол» Нет закона о риэлтерах — нет правил Пенсионерка в Якутии продала квартиру под влиянием аферистов и лишилась денег, но суд впервые отказался ей помочь. Правда, решение может быть связано со статусом СВО. Станет ли это дело прецедентным для всех сделок под возможным давлением и к чему готовиться тем, кто покупает жилье у пожилых людей?
Оксана Самойленко
Прецедент в Якутии: суд оставил квартиру покупателям
Верховный суд Якутии впервые в судебной практике отказал пенсионерке, ставшей жертвой телефонных мошенников, в признании сделки купли-продажи ее квартиры недействительной. В сентябре 2023-го она под воздействием злоумышленников продала свое жилье и отдала деньги аферистам. Когда обман раскрылся, обратилась в суд.
Сначала Якутский городской суд встал на ее сторону. Но ответчики подали апелляцию, и Верховный суд Якутии отменил решение. Фемида постановила, что пенсионерка прекрасно осознавала свои действия в момент заключения сделки.
Решение стало прецедентным: ранее суды в аналогичных спорах всегда вставали на сторону потерпевших, учитывая их возраст, эмоциональное состояние и уязвимое положение. Но, возможно, причиной стало совсем другое — покупателем квартиры, по данным Российской газеты, является участником СВО.
«Покупательница Ольга Аргунова с супругом — участником СВО — приобрели двухкомнатную квартиру Ирины К. за 5,5 миллиона рублей, использовав накопления, маткапитал и ипотечный кредит», — сообщает издание.
Тему с обманутыми бойцами подняли блогеры и подхватил Первый канал
Напомним, что сотни судебных процессов по признанию недействительными сделок о продаже недвижимости охватили Россию после «кейса Долиной», которой в марте 2025 года московский суд вернул квартиру, проданную под воздействием телефонных мошенников.
После этого, продавцы жилья, в основном люди пожилого возраста, оспаривали сделки, в результате которых они отдавали деньги жуликам, а пострадавшими оказывались добросовестные приобретатели, остающиеся без денег, квартир и с долгами, в виде банковской ипотеки.
Суды признавали, что обманутые продавцы обязаны возвращать деньги покупателям, но в реальности, денег никто больше не видел. «Пенсионеры-мошенники» просто проходили через процедуру личного банкротства, или вовсе, прикрывались экспертизами о психической несостоятельности в момент заключения сделки. Настоящие мошенники во всех случаях оставались неизвестными и неуязвимыми перед правосудием.
Все изменилось после публикации блогера Александра Картавых, который 10 ноября в своем тг-канале рассказал об истории участника СВО Дмитрия, ставшего жертвой этой мошеннической схемы. Историю бойца оставшегося без жилья подхватили СМИ, дело взял на контроль Александр Бастрыкин, а 16 ноября проблему подняли в эфире Первого канала.
Сложно предположить, что государственные медиа задались бы вопросом справедливости решений российских судов по таким делам без пострадавшего участника СВО, но факт налицо, проблему «справедливого суда» вынесли на самый высокий государственный уровень.
Суду приходится выбирать «между двух зол»
Ситуация в Якутии — классический пример мошенничества с вовлечением социально незащищенного человека, прокомментировал «Новым Известиям» партнер юридической фирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын. Пожилую женщину сначала убедили в необходимости отчуждать жилье, а затем похитили ее деньги.
Во время рассмотрения дела были проведены две экспертизы. Обе государственные. Они подтвердили, что пенсионерка в момент совершения сделки «находилась в состоянии выраженной тревоги, страха, растерянности и фактически не могла понимать характера совершаемых действий». Она была в беспомощном состоянии — это прямое основание для признания сделки недействительной. Вот здесь, со слов юриста, первое нарушение.
«Повторная судебная экспертиза — в силу специфики процесса расследования уголовного дела — не может опровергать результаты следственной экспертизы, которая ясно и недвусмысленно установила: пенсионерка находилась в беспомощном состоянии», — отметил он.
Фактически проведения повторной экспертизы, на которой настаивал ответчик, подключив свой ресурс, не требовалось.
«Практикующий юрист в данном случае может усмотреть весьма нередко встречающийся пример того, что называется „состязательность ресурсов“, — явление, часто граничащее с ангажированностью и коррупционными проявлениями. По делу ясно видно, что ответчик приложил все усилия для того, чтобы во что бы то ни стало добиться проведения повторной судебной экспертизы, от результатов которой может зависеть и судьба фигурантов уголовного дела», — пояснил Даниил Синицын.
Юрист обратил внимание еще на одну нестыковку. При вынесении решения суд проигнорировал позицию прокуратуры, которая поддержала пенсионерку, и не указал, почему мнение надзорного органа не учтено.
«Никто не задается вопросом, а что делать социально незащищенному гражданину, пенсионерке, которая осталась без денег и квартиры», — добавил он.
Верховному Суду Якутии в итоге пришлось «пожертвовать» благополучием пожилого человека, а настоящие преступники остались безнаказанными.
Юрист подчеркнул: дело обязательно нужно обжаловать в Девятом кассационном суде общей юрисдикции. По его словам, оснований для отмены решения нижестоящей инстанции нет. Когда суды начинают трактовать действия жертв мошенников как «осознанные», даже при наличии экспертных доказательств обратного, это создает опасный прецедент.
Нет закона о риэлтерах — нет правил
Подобные случаи мошенничества с жильем уже стали массовыми. Скандал с Ларисой Долиной вскрыл сотню аналогичных дел по стране, когда запуганные мошенниками пенсионеры продают жилье за бесценок, а затем по решению суда забирают свои квартиры у непричастных молодых семей — добросовестных покупателей, взявших жилье в ипотеку.
Для них, кстати, выход тоже есть — добиваться восстановления своих прав через государственную компенсацию утраченного имущества (218-ФЗ о госрегистрации недвижимости). Да, это долго и дорого, но такова плата за экономию на хорошем риелторе.
Ситуация с аферистами вскрыла и еще одну давно назревшую проблему — отсутствие школы риелторов. Хотелось бы напомнить всем уважаемым демонстраторам квартир, что их функция — не в открытии замка и рекламе квартиры за комиссию в 3-5% от сделки. Реальной же проверкой продавца и рисков они занимаются далеко не всегда.
На рынке давно ждут отдельный федеральный закон о риелторской деятельности с прописанием стандартов оказания услуг, требований и ответственности — и пока его нет, любой покупатель рискует. Ситуации, подобные якутской, не исключение. Покупатель, даже самый аккуратный, может оказаться вовлечен в сделку, которую через год назовут мошеннической.
И пока не будет принят закон о риелторах, пока полиция не сможет эффективно пресекать мошенничество, а суды — давать предсказуемую оценку уязвимости пожилых людей, рисковать будут обычные граждане.
Впрочем, решение вопроса уже предложил полномочный представитель Правительства Российской Федерации в высших судебных инстанциях Михаил Барщевский. В эфире Первого канала он предложил защитить и продавцов и покупателей, введя в практику «период замораживания» денежных средств на аккредитиве. По его мнению, нужно законодательное решение, похожее на решение с «обманутыми дольщиками», которых защитили от недобросовестных продавцов с помощью эскроу-счетов.
Юристы же, защищающие стороны продавцов и покупателей, ждут решение Верховного Суда России, который, по их мнению, должен выпустить «Пленум» не рекомендующий судам «штамповать» шаблонные решения по таким делам, а глубоко разбираться в каждой ситуации.
Но, пока что, российская Фемида проявляет внимательность только к семьям участников СВО.